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  ▲法拍好丘.三和國小透天.牛埔子路8號.超大庭院  
♣法院筆錄內容節錄 :

一、本件土地部分共四筆均非債務人所使用，原拍定後不點交，然經本院以執行命令除去第三人彭○明之租賃權，並經本院109年度事聲字第7號及臺灣高等法院109年度抗字第571號裁定駁回第三人聲明異議確定後，將1079地號改為點交。其餘地號土地除現況為道路部分因供公眾通行使用不予點交外，餘拍定後依現況點交。地上沉香木、圍牆（含門柱）不在拍賣、點交範圍，相關點交程序見拍賣備註。
二、建物部分，原除第一層左側增建及第一層夾層增建部分目前由第三人彭○明使用中，不予點交外，其餘部分為債務人使用，予以點交。因前開裁定亦一併除去第三人之占用關係，故建物部分均改為點交。

使用情形
一、106年6月5日債權人代理人導往現場，會同地政人員指界稱1078地號係位於牛埔子路8號前方之既成道路，1077地號是位於1078地號下方的長方形土地，1079地號土地是位於本件標的房屋後方及右側之土地，有種植沉香木樹木，房屋有部分佔用到1079地號土地。債務人子女在場稱建物左側增建是第三人彭○明所蓋，租期為104年10月25日至114年10月24日止，另1079地號上所種植之沈香木為彭○明所種植。
二、本院106年10月23日再度前往標的物履勘並確認增建部分，確認本件42建號（牛埔子路8號）原為一樓，增建部分為第一層增建、第二層增建及第一層夾層增建。第二層增建部分有一間衛浴一間和室一間儲藏室，一個客廳，無獨立出入口也無獨立水電表。第一層左側增建及第一層夾層增建部分目前由第三人彭○明使用中，第一層左側增建及第一層夾層增建部分雖有獨立出入口但無獨立水電表，與42建號建物中間牆面部分切除，空間上仍互通，使用上無獨立性。
三、本件就增建部分是否為債務人所有，債務人曾聲明異議，經本院108年度事聲字第12號駁回確定，認定本次拍賣標的建物範圍均屬抵押權效力所及。增建部分第三人彭○明亦有提起第三人異議之訴，經臺灣高等法院110年度上字第119號判決駁回確定。
四、經本院再於111年12月12日現場履勘，據地政人員指稱，1079地號為牛埔子路8號旁部分空地，部分放置水塔，其餘為雜木林；1078地號為上開房屋屋前道路用地，1077地號為鄰1078地號道路旁之土地。又債務人之子女在場稱屋內無自來水。
五、復經第三人彭○明具狀及到院陳稱，本件拍賣土地上尚有其於105年8月間出資起建之鋼筋水泥圍牆（含門柱），係坐落於1078、1080地號界線上。另除原109年7月陳報之1079地號土地上種植約127株沉香木外，其後亦有陸續新增種植範圍。

本件43建號建物係未辦理保存登記之建物，拍定後，拍定人無法持本院核發之權利移轉證書辦理所有權登記，且須承擔被拆除之風險。另依新北市政府違章建築拆除大隊函，1樓夾層之垂直增建違章建築、水平增建違章建築，為既存違章建築，已拍照建檔列管；2樓之垂直增建違章建築即屋頂，為新違章建築，列入分類分期處理，列管拆除。

依新北市汐止地政事務所112年3月3日新北汐地測字第1125922425號函，本件建物經該所會同現場勘測，「三和段42建號其現場範圍面積與本所登記面積111.50平方公尺登記資料不符，研判原金山區三和段42建號之登記建物已有部分不復存在，依土地登記規則第31條及內政部109年3月25日台內地字第1090261312號函釋內容規定，應由建物所有權人辦理三和段42建號建物部分滅失登記」。本件拍賣以建物現況拍賣，當事人及拍定人均不得以面積不符，請求增減價金，請應買人注意。

本件拍賣1077、1079、1080地號土地為農業發展條例第3條第11款之耕地，私法人不得承受應買，但如符合同條例第34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者，不在此限。上開符合規定之私法人投標時，應提出主管機關許可之證明文件，並與投標書一併投入標軌，始准應買，否則投標無效，本院得依法撤銷其拍定。

經本院現場履勘結果，第三人彭○明雖於104年起承租本件拍賣土地，然因本院已裁定除去第三人之租賃權確定，並變更拍賣條件為點交，拍定後將請第三人將沉香木、圍牆（含門柱）移走，若第三人不移走，將請拍定人依照點交程序先將沉香木、圍牆（含門柱）移植、移置至適當處所，相關費用將請拍定人自行向第三人訴訟方式求償，與本院無涉。

(本物件拍賣公告,若有遺誤,概以執行單位公告為準)

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【法拍屋投標注意事項】

投標須攜帶物品：身分證、印章、保證金支票

• 身分證：房子買誰的名字，就帶誰的身分證去投標。
• 印章：跟身分證一樣，買誰的名字帶誰的印章。
• 保證金支票：合法金融機關開立的本行支票。

注意事項：
投標人不一定需要到場，可委託代理人攜帶三樣物品參與投標。
保證金支票金額絕對不可低於公告保證金，否則以廢標論。支票可直接指名法院，例如：臺灣士林地方法院。
如用公司法人名義投標，則另須準備公司變更事項登記卡、公司大小章、負責人身分證等。

投標單

• 投標單除了寫上投標人、代理人的基本資料及簽名蓋章之外，土地的地號、建物的建號也須依照公告上記載所填寫。最後寫上土地、建物的標價以及相加的總價。

注意事項：
標單一旦投入標匭，便無法更改金額，因此投標前最好再三確認，以免少寫金額低於底價以廢標論。或是多寫金額，造成不必要的損失。

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投標方式及時間

• 投標時間有的法院半小時、有的法院一小時，依照法院公告為準。須在時間內將標單投入標匭，超過時間則投標無效。另外有通訊投標的方式，也須依照法院公告，於指定時間前，將標單寄送到指定的郵政信箱。

開標

• 由於投標時通常有不同股別、不同物件同時開標。待法院整理好便會開始唱標，依照法院唱名指示，提供身分證、印章等物品。如未得標便等待法院退還保證金支票。如有得標則保證金支票法院收走後給予收據，另外發給得標價扣除保證金後的餘額通知單。

注意事項：
除有優先承買權人以外，通常法拍式得標後7日內繳足全部價金，因此建議投標前，先請代墊銀行評估好代墊金額，以免繳不出餘額保證金遭沒收。

出標建議 (自用、收租、置產)

• 自用：此性質出價簡單粗暴，附近區域委賣物件開價以及實價登錄拿來交叉比對。例如類似條件實價登錄1000萬，市況差以實價登錄為基準扣除相關成本(裝潢、過戶稅費、仲介費等)出價。市況熱則出價在實價登錄上下，因為賣方開價跟實價登錄落差太大時，用實價登錄價格買到就已是便宜購入了。
• 收租：考慮自己理想的收租報酬率，多參與投標即可。
• 置產：算好將來轉售的相關成本，依照自己理想的利潤，多參與投標即可。

注意事項：
市場是最好的老師，多參與投標，貼近市場。避免待在象牙塔中懷抱自己理想的出價，容易產生只站在買方角度的盲點。

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